觀光熱轉冷衿擊房市 台東從旅遊城市走向長住城市　房仲示警：房價將出現分化

台東觀光型態出現改變，連帶牽動房地產市場。房仲業者近期觀察指出，隨著國旅熱潮降溫、旅客停留時間縮短，台東過去仰賴觀光支撐的房市結構正在鬆動，「若觀光弱化，房市必然受到衝擊」，已成為業界共識。

台東房價長期被視為「觀光型房市」，房產需求高度依賴旅客與短期投資客。但近一年市場已陸續出現變化，包括民宿轉售案件增加、小套房出租率下降、短租型住宅比例提高，以及一般住宅成交速度放緩等現象。房仲分析，銀行對地方觀光型房產風險評估趨嚴，也是近期民眾感受「房貸不好貸」的重要原因之一。

市場也出現明顯分化。海景與具特色景觀土地價格仍維持成長，但一般住宅價格則呈現停滯，顯示投資需求退場、改以自住需求為主。業者指出，過去疫情期間帶動的民宿投資潮正在退燒，部分屋主開始轉售或改為長租經營。

台東正在從「旅遊城市」轉為「生活城市」

觀光市場的變化已逐漸反映在日常生活。雖然市區人潮仍多，但過夜旅客減少，餐飲與咖啡店營業額波動，民宿增加卻入住率不如疫情期間，形成「人來了、卻不住」的情況。

房仲業者認為，這是一項結構性訊號——短住旅客減少、長住人口增加。由於房地產價格的支撐來源是定居人口而非遊客，台東房市未來走勢將取決於居住需求，而非觀光人次。

未來三年最可能上漲的產品：生活型住宅與退休型住宅

業界預估，未來三年台東房市不會全面上漲，而是「產品分化」。最具支撐力的將不是透天厝或投資型套房，而是具居住機能的生活型住宅。

首先是具景觀且生活便利的小宅。這類產品受到外來人口青睞，包括台北退休族、高雄遠距工作族、回流台東人與外國長住客。他們多傾向選擇有電梯、陽台、可看山海、且距市區約十分鐘生活圈的住宅，並重視醫療、超市與咖啡生活機能。由於過去台東供給稀少，市場預期此類住宅未來仍有穩定成長空間。

其次為知本溫泉住宅。隨高齡化社會到來，知本角色逐漸由觀光溫泉轉向長住養生型住宅，尤其吸引退休公教族與冬季長住族群，市場需求逐步回溫，價格呈現築底回升趨勢。

第三則是市區生活圈老公寓。受房貸條件緊縮與總價考量影響，年輕族群購屋能力下降，二至三房公寓成為本地自住族唯一可負擔選項，需求反而提升。

新透天風險升高　市場可能出現停滯

相較之下，總價1500萬至2500萬元的新建透天住宅被視為風險最高產品。業者分析，台東人口結構老化與青年外流，使市場購買力難以支撐高總價產品，加上銀行放貸保守與維護成本高，未來可能出現成交時間拉長、價格停滯甚至投資客資金卡住的情況。

房市關鍵不再是觀光　而是人口

整體而言，台東房市未來並非單純上漲或下跌，而是進入結構轉型。生活型住宅、溫泉養生宅與自住公寓需求看升；民宿與投資型套房可能持平或下降；新透天則面臨停滯壓力。

房仲業者直言，台東正由「觀光縣」逐步轉為「長住與退休城市」，房地產市場的關鍵已從觀光人次轉向人口結構。未來房價真正的支撐，將不再是遊客，而是願意留下來生活的人口。